Abuso Edilizio: Cos'è e quali sono le conseguenze per i responsabili

Nel settore dell'edilizia, al netto dei lavori che è possibile svolgere in "Edilizia Libera", per realizzare qualsiasi tipologia di interventi di costruzione o ristrutturazione è necessario un titolo abilitativo che autorizzi lo svolgimento dei lavori dal punto di vista burocratico. Si tratta di pratiche amministrative obbligatorie per legge il cui scopo è garantire, tra le altre cose, che i lavori si svolgano in sicurezza e che l'intervento venga effettuato nel rispetto delle norme tecniche. Ma cosa succede ad eventuali interventi svolti in maniera irregolare e senza le dovute autorizzazioni? Di chi sono le responsabilità? Quali sono le conseguenze? Rispondere a queste domande è lo scopo del nostro articolo dedicato all'abusivismo edilizio.

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Definizione di abuso edilizio

L'abuso edilizio è definito dalla Suprema Corte come un intervento che ha avuto inizio senza le autorizzazioni amministrative necessarie previste dalla legge e, in quanto tale, può essere sanzionato anche penalmente. Tuttavia, non esiste una vera e propria definizione di tale abuso in alcun codice normativo in quanto con questo termine si indica un gran numero di illeciti che differiscono tra loro. In generale, tuttavia, si può affermare che ha luogo un abuso edilizio quando un intervento presenta una mancanza o una difformità rispetto al permesso rilasciato dal Comune o dal Catasto.

Tipologie di abuso edilizio

Come abbiamo detto, ci sono diverse "varietà" di illeciti che possono ricadere nella definizione di abuso edilizio ma, generalmente, tutte queste sono riconducibili a quattro tipologie principali, ovvero:

interventi effettuati senza il titolo abilitativo richiesto;
interventi effettuati in totale difformità dal titolo;
interventi effettuati in parziale difformità dal titolo;
interventi con variazioni essenziali

Di seguito forniremo una breve descrizione di ciascuna tipologia.

Interventi effettuati senza il titolo abilitativo richiesto

In questa tipologia rientrano le opere iniziate in assenza del titolo necessario, ad esempio un intervento di nuova costruzione senza il PdC. Questo ci riconduce a due casistiche:

opere eseguite prima di aver ottenuto il titolo abilitativo;
opere eseguite anche dopo l'annullamento del titolo abilitativo.

Infatti, l'annullamento a seguito di provvedimento successivo da parte del comune o del giudice amministrativo, annulla totalmente l'efficacia di un titolo esistente.

Interventi effettuati in totale difformità dal titolo abilitativo

Anche quando dopo aver richiesto un titolo abilitativo, l'opera finale risulti completamente diversa da quella oggetto dell'autorizzazione, si è in presenza di abuso edilizio. In questo caso la difformità dal titolo possono essere relative a:

caratteristiche tipologiche;
caratteristiche planivolumetriche;
caratteristiche di utilizzo.

Interventi effettuati in parziale difformità dal titolo abilitativo

Si tratta di illeciti simili alla categoria precedente ma con un livello inferiore di difformità, ciò vuol dire che si tratta di opere che risultano solo parzialmente conformi alle prescrizioni del titolo abilitativo, un esempio di ciò sono costruzioni conformi per quanto riguarda l'altezza ma con larghezza superiore a quella stabilita.

Interventi con variazioni essenziali

Si tratta di abusi edilizi sostanziali, ovvero interventi realizzati non rispettando i criteri previsti dalla legge. Nello specifico ci riferiamo all'articolo 32 del Testo Unico per l'Edilizia che stabilisce che l'essenzialità ricorre al verificarsi di almeno una delle seguenti condizioni:

mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

Tolleranze costruttive per abusi edilizi lievi

Allunghiamo il nostro elenco inserendo riportando il caso di opere che, pur essendo difformi dal progetto iniziale, costituiscono un abuso edilizio di scarsa entità e, di conseguenza, rientrano nel regime di tolleranza costruttiva.
Ai sensi dell'articolo 34 bis è possibile tollerare il mancato rispetto di:

altezza;
distacchi;
cubatura;
superficie coperta;
ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Tutto ciò, infatti, non costituisce violazione edilizia la difformità rientra nel limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

Inoltre, per gli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono tolleranze esecutive:

le irregolarità geometriche;
le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità;
la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi.

Chi sono i responsabili di un abuso edilizio?

Secondo l'articolo 29 del DPR 380/01 a essere responsabili in caso di abuso edilizio sono i seguenti soggetti:

il committente;
il costruttore;
il direttore dei lavori.

Per quanto riguarda la responsabilità del direttore dei lavori essa viene meno se quest'ultimo ha contestato le violazioni agli altri soggetti e ha effettuato tempestivamente la comunicazione della violazione all'ufficio competente, rinunciando all'incarico.

Specifichiamo che la responsabilità dell'abuso non può ricadere su chi ha acquistato l'immobile dopo la sua costruzione, salvo i casi in cui l'abuso nasce da una sua esplicita richiesta.

Quali sono le conseguenze di un abuso edilizio?

Le conseguenze dell'abuso edilizio sono indicate all'interno dell'articolo 44 del Testo Unico dell'edilizia e si tratta di sanzioni pecuniarie e sanzioni amministrative.

Per quanto riguarda le sanzioni pecuniarie per abuso edilizio, la normativa prevede:

ammenda fino a €10.329	per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste
arresto fino a 2 anni e ammenda da €5.164 a €51.645	per esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione
arresto fino a 2 anni e ammenda da €15.493 a €51.645	per lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio o interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso

Per quanto riguarda invece le sanzioni amministrative, anch'esse determinate in base al tipo di abuso, l'art. 37, comma 1 Dpr 380/2001:

la demolizione della costruzione irregolare e il ripristino dello stato dei luoghi
l'acquisizione al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione, in alternativa alla demolizione, pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria adeguata all'entità dell'abuso o all'incremento del valore venale del bene
per la mancata segnalazione certificata di inizio attività o difformità dalla segnalazione, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile derivato dalla realizzazione degli interventi e comunque in misura non inferiore a euro 516 .

La demolizione dell'edificio abusivo

Nei casi più gravi la conseguenza è la demolizione dell'edificio abusivo che deve avvenire tramite specifica ordinanza del Comune. Siccome l'abuso edilizio non cade in prescrizione, l'ordinanza di demolizione può essere emessa anche a distanza di tempo dalla realizzazione degli interventi abusivi. Inoltre, la demolizione non necessita dell'apporto partecipativo dell'interessato, ciò vuol dire che l'emissione dell'ordinanza non è necessaria alcuna comunicazione di avvio del procedimento, tuttavia deve essere preceduta da accertamenti istruttori e perizie che rilevino l'esistenza effettiva dell'abuso contestato.

Come sanare un abuso edilizio

Per regolarizzare un abuso edilizio ci sono due soluzioni:

il condono edilizio;
la sanatoria.

Il primo è una legge speciale che permette ai cittadini di regolarizzare gli abusi edilizi su opere ed edifici ultimati entro una certa data e con determinate caratteristiche; l'altra è una procedura che permette il sanamento degli abusi a fronte del pagamento di una sanzione.

Come funziona il condono edilizio

Come anticipato, il condono è un provvedimento di durata limitata con cui il legislatore determina quali tipologie di abuso possono essere sanate entro un periodo preciso. Per richiedere un condono è necessario intraprendere un lungo iter burocratico presentando i documenti e le autorizzazioni necessarie entro le scadenze previste. Chi intende usufruire di un condono deve recarsi presso l'ufficio apposito del comune di competenza e richiedere informazioni utili a svolgere la procedura di presentazione della domanda che, ricordiamo, prevede costi fissi composti dagli oneri accessori e i diritti di segreteria.

Attualmente in Italia non è previsto nessun condono edilizio, in quanto i tre condoni "storici" previsti dalla legge fin ora hanno fatto il loro corso, stiamo parlando di:

primo condono edilizio, sancito dalla Legge 47/1985;
secondo condono edilizio, sancito dalla legge 724/1985;
terzo condono edilizio, sancito dalla legge 326/2003.

Come funziona la sanatoria edilizia

La procedura per richiedere la sanatoria edilizia richiede la presentazione dell'apposita istanza all'ufficio comunale entro il termine di 90 giorni da quando viene accertato l'illecito. L'istanza viene redatta da un tecnico competente e, a seguito della sua presentazione, il responsabile dell'ufficio comunale dovrà esprimersi in merito entro un limite di 60 giorni, scaduti i quali la sanatoria dovrà ritenersi respinta o accettata.

La procedura prevede dei costi che cambiano in base al tipo di abuso da sanare:

sanzione di €333	in caso di presentazione di CILA tardiva in corso di realizzazione dei lavori
sanzione di €1000	in caso di presentazione di CILA tardiva a lavori ultimati
sanzione di €1000	in caso di presentazione di SCIA a lavori ultimati

A questo costo dovrà essere aggiunto l'ammontare della parcella del professionista. Nel caso di interventi che prevedono frazionamenti, cambi di destinazione d'uso o aumenti di volume sarà necessario versare il doppio del contributo di costruzione.

Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Gli abusi edilizi non sanabili sono tutti quelli che non rispettano la doppia conformità, ovvero quelli che non sono conformi a:

normativa edilizia in vigore al momento dell'inizio dei lavori di costruzione;
normativa edilizia in vigore al momento dell'inizio della richiesta di sanatoria.

In casi del genere, l'unica soluzione è la demolizione della costruzione abusiva.

Si può denunciare un abuso edilizio?

Chiunque sia venuto a corrente di un abuso edilizio può denunciare l'irregolarità facendo una segnalazione e seguendo uno specifico iter. In primo luogo è bene assicurarsi che sussista l'abuso edilizio, e ciò si può verificare controllando il piano urbanistico presso l'ufficio Tecnico del Comune interessato. Successivamente si aprono due possibilità:

in caso di costruzione illecita avvenuta con regolare permesso rilasciato dall'Amministrazione locale bisognerà fare segnalazione presso l'Ufficio Urbanistica e Topomastica;
in caso di costruzione in assenza di permesso, bisognerà presentare denuncia agli uffici della Polizia Municipale.

In quest'ultimo caso la segnalazione verrà poi trasmessa ai seguenti soggetti:

Comune di riferimento;
Questore;
Commissario di Pubblica Sicurezza;
Autorità competenti;
Uffici regionali.

Il comune dovrà rispondere al cittadino entro 30 giorni a decorrere dalla data di presentazione della denuncia. Ricordiamo, inoltre, che la denuncia di abuso edilizio si può fare anche in forma anonima.