Classamento Catastale: cos'è e come funziona

Durante la realizzazione del nostro corso DOCFA ci siamo confrontati direttamente con il nostro docente cercando di approfondire diversi argomenti relativi all'utilizzo del software dell'Agenzia delle Entrate e le diverse procedure e tipologie di comunicazioni che si possono effettuare al catasto. Durante uno dei numerosi confronti abbiamo preso in esame l'argomento del calcolo del classamento catastale, tramite le apposite categorie e classi catastali. Le nozioni apprese durante quel confronto hanno gettato le basi per la realizzazione di questo articolo, all'interno del quale spiegheremo cos'è il classamento indicando quali classi possono essere assegnate alle diverse unità immobiliari, per poi approfondire il funzionamento dell'algoritmo di classamento automatico tipico del Docfa e della procedura di riclassamento o variazione prevista dall'Agenzia delle Entrate.

CORSO DOCFA E PRATICHE CATASTALI
Durata: 14 ore - Modalità: e-learning
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Cos'è il classamento catastale?

La definizione di Classamento Catastale riportata nel vademecum dell'Agenzia delle Entrate è:

"operazione corrente che consiste nel riscontrare per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito da cui conseguono l'attribuzione della categoria e - nel caso delle unità a destinazione ordinaria - la classe di redditività individuata tra quelle prestabilite per la zona censuaria di ubicazione del bene".

In altre parole, il classamento catastale è il procedimento grazie al quale l'Agenzia del Territorio attribuisce una classe catastale ad un immobile, ovvero il parametro che fa variare la rendita unitaria dell'immobile all'interno di una categoria catastale. Per capire come svolgere un classamento è, dunque, fondamentale, capire cos'è una classe catastale tuttavia, per farlo, è necessaria risalire a due concetti strettamente legati ad essa, ovvero la zona censuaria e la categoria catastale.

Cos'è la zona censuaria?

La zona censuaria è disciplinata dal D.P.R. n. 138 del 1998, all'articolo 1 ed è definita come "porzione omogenea di territorio comunale nell'ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme". Essa può comprendere un intero Comune o una parte di esso che sia contraddistinta da caratteristiche ambientali e socio-economiche omogenee.

Cosa sono le categorie catastali?

Le categorie catastali, invece, fanno riferimento alla tipologia delle unità immobiliari che sono presenti all'interno di una zona censuaria e differiscono tra di loro in base alle caratteristiche intrinseche secondo cui viene stabilita la destinazione ordinaria e permanente dell'unità immobiliare stessa. Le categorie catastali sono a loro volta divisi in gruppi, all'interno dei quali vengono inseriti edifici con destinazione d'uso simile. Tali gruppi sono:

Gruppo A	alloggi, uffici privati
Gruppo B	scuole, edifici pubblici, ospedali
Gruppo C	attività commerciali o artigianali che appartengono a privati
Gruppo D	stabilimenti industriali, alberghi, cinema e teatri
Gruppo E	aeroporti, porti, stazioni autobus, stazioni ferroviarie, edicole, chiese
Gruppo F	lastrici solari, fabbricati non abitabili o agibili

Cosa sono le classi catastali?

La classe catastale è, in fine, il parametro con cui viene identificato il livello di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei Gruppi A, B, C che viene indicata con numeri crescenti da "1" a "n" in base alla redditività e con 'U' ovvero "unica" in assenza di una ripartizione in classi della categoria.

In definitiva, la differenza tra le categorie e le classi catastali è che le prime indicano soltanto la tipologia dell'immobile in questione, invece la classe esprime il grado di redditività di un immobile all'interno della classe stessa.

La classe, dunque è un parametro utilizzato per definire ulteriormente le caratteristiche di un immobile in base ai seguenti criteri:

livello delle finiture
servizi in dotazione
dimensione dei vani;
posizione dei vani.

Di seguitoi indicheremo quali sono le classi catastali per ciascuna categoria

Gruppo A

A/1- abitazioni di tipo signorile	immobili ubicati in zone di pregio con un elevato grado di rifiniture superiori alle abitazioni di tipo civile
A/2 - abitazioni di tipo civile	sono gli immobili più comuni, quelli ad uso residenziale
A/3 - abitazioni di tipo economico	immobili o unità abitative costruite con materiali a basso costo, con rendita catastale minore e un prezzo d'acquisto inferiore rispetto alle abitazioni di tipo civile
A/4 - abitazioni di tipo popolare	abitazioni che oggi non vengono più realizzate e che hanno caratteristiche inferiori alle abitazioni di tipo economico
A/5 - abitazioni di tipo ultrapopolare	abitazioni che vengono definite "realtà edilizie al di fuori degli standard minimi indispensabili"
A/6 - abitazioni di tipo rurale	immobili a servizio di attività agricole
A/7 - abitazioni in villini	abitazioni di tipo civile con aree esterne ad uso esclusivo
A/8 - abitazioni in ville	Immobili con rifiniture e caratteristiche costruttive superiori, con superifici ampie e presenza di zone aperte come parchi o giardini
A/9 - castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici	edifici storici caratterizzanti per una ripartizione diversa da tutti gli altri immobili classificabili
A/10 - studi e uffici privati	unità abitative in cui si svolgono attività professionali
A/11 - alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi	abitazioni caratteristiche di alcuni luoghi come trulli, baite, rifugi montani

Due di queste classi, ovvero A/5 ed A/6, sono state soppresse con la nota del Ministero delle Finanze del 4 maggio 1994.

Gruppo B

B/1 - collegi, orfanotrofi, conventi, seminari, ricoveri, ospizi, caserme	strutture d'assistenza per anziani, educazione dei minori, alloggi per le forze armate, luoghi di ospitalità/educazione di comunità religiose
B/2 - ospedali e case di cura senza fine di lucro	Strutture ospedaliere e/o di ricovero pubbliche
B/3 - riformatori e prigioni	penitenziari per adulti e minorenni
B/4 - uffici pubblici	sedi di enti pubblici come INPS, Camera di Commercio e simili
B/5 - laboratori scientifici e scuole	strutture destinate alla ricerca scientifica e all'istruzione.
B/6 - accademie, gallerie, musei, pinacoteche, biblioteche	sedi culturali senza finalità di lucro e non appartenenti alla categoria A/9
B/7 - oratori e cappelle non destinate all'esercizio pubblico del culto	immobili in cui esercitare la religione in forma privata
B/8 - magazzini sotterranei per depositi di derrate	magazzini e depositi di scorte sottomessi al piano terra

Gruppo C

C/1 - locali commerciali	edifici come botteghe e negozi
C/2 - locali di deposito e magazzini.	sottotetti e locali per il deposito della merce
C/3 - laboratori per arti e mestieri	locali destinati alla produzione artigianale
C/4 - locali e fabbricati per esercizi sportivi senza fine di lucro	impianti sportivi privati destinati ad allenamento o eventi
C/5 - stabilimenti di acque curative e balneari senza fine di lucro	strutture private come terme, piscine senza fine di lucro
C/6 - autorimesse, rimesse, scuderie e stalle senza fine di lucro	garage, box auto, stalle e simili
C/7 - tettoie aperte o chiuse	gazebi, tettoie e strutture assimilabili

Gruppo D

D/1 - opifici	Stabilimenti industriali, fabbriche e capannoni dove avviene la lavorazione delle materie prime e la trasformazione in prodotto
D/2 - alberghi con fine di lucro	strutture recettive a pagamento come Hotel o Alberghi
D/3 - sale per spettacoli e concerti, cinematografi e teatri con fine di lucro	impianti e/o locali destinati ad esibizioni e rappresentazioni artistiche a pagamento
D/4 - ospedali e case di cura con fine di lucro	strutture mediche, cliniche e case di cura private che prevedono un pagamento per i loro servizi
D/5 - istituti di assicurazione, cambio o credito con fine di lucro	banche e assicurazioni private
D/6: - locali e fabbricati per esercizi sportivi con fine di lucro	Impianti sportivi a cui si accede pagando un biglietto
D/7 - fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.	Strutture specifiche come le stazioni di rifornimento
D/8 - fabbricati costituiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.	centri commerciali
D/9 - edifici sospesi o galleggianti assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati a pedaggio	Edifici o costruzioni che non hanno un loro suolo
D/10 - fabbricati rurali	vecchi fabbricati extraurbani

Gruppo E

E/1 - stazioni per servizi aerei, marittimi, terrestri e di trasporto	Stazioni ferroviarie, metropolitane, porti, aeroporti, funivie
E/2 - ponti comunali e provinciali a pedaggio	ponti pubblici il cui attraversamento è permesso solo previo pagamento di una tariffa fissa
E/3 - fabbricati e costruzioni per esigenze pubbliche speciali	Edicole per giornali, chioschi, stazioni di servizio con area scoperta adibiti a vendita di carburanti e accessori auto
E/4 - recinti chiusi per esigenze pubbliche speciali	Recinzioni per aree destinate mercati, fiere, posteggio per bestiame ecc..
E/5 - fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze	mura di fortificazione di castelli
E/6 - fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale	Fari all'interno di porti, torri dell'orologio
E/7 - fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti	chiese, cattedrali, sinagoghe, moschee
E/8 - fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia	depositi di osservazione, camere mortuarie, forni crematori locali adiacenti che contengono gli impianti tecnici
E/9 - edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E.	discariche per smaltimento di RSU, acquedotti civici, depuratori, mattatoi pubblici, campi sportivi pubblici, piscine pubbliche.

Gruppo F

F/1 - aree urbane	tutte le aree al piano terra di fabbricati urbani
F/2 - unità collabenti	immobili diroccati, ruderi, strutture degradate e non agibili
F/3 - unità in corso di costruzione	edifici i cui lavori di costruzione non sono ancora terminati
F/4 - unità in corso di definizione	edifici a cui non sono state ancora assegnate destinazioni d'uso o consistenza
F/5 - lastrici solari	terrazze o aree libere che rientrano tra le parti comuni dei condomini
F/6 - fabbricato in attesa di dichiarazione	fabbricati per i quali non è stata presentata domanda di accatastamento
F/7 - infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione	strutture di reti pubbliche realizzate dalle aziende di telecomunicazione.

Come si calcola il classamento catastale?

Per il classamento delle unità immobiliari è necessario tenere in considerazione la destinazione ordinaria, le caratteristiche intrinseche e le caratteristiche estrinseche. Per entrare più nello specifico per caratteristiche estrinseche si fa riferimento a:

l'ubicazione
la salubrità della zona;
l'esistenza e l'efficienza dei servizi pubblici di acqua, luce, gas, trasporti collettivi,
la manutenzione e pulizia stradale;
la rispondenza della zona a particolari esigenze ed abitudini locali per l'esercizio del commercio e delle professioni o anche a particolari preferenze della popolazione.

Per caratteristiche intrinseche si intendono, invece:

l'esposizione prevalente;
il grado di finimento e l'ordinario stato di conservazione e manutenzione;
le caratteristiche igieniche ed estetiche;
l'importanza e lo sviluppo dei servizi interni;
le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali;
la consistenza in rapporto alla maggiore o minore rispondenza allo scopo cui le singole
unità immobiliari sono destinate;
l'esistenza di servizi comuni.

In sostanza il processo di classamento si basa su un'operazione volta ad analizzare le caratteristiche sopraelencate e a compararle con quelle rappresentative dei corrispondenti immobili già presenti in categoria.

Classamento automatico con DOCFA

Il classamento automatico è una funzione introdotta già da parecchi anni, con l'adozione del Docfa che s basa su un algoritmo interno al software dell'Agenzia delle Entrate. Tale algoritmo esegue il confronto dei dati che sono stati indicati neimodelli 1N parte I e II della procedura DOCFA con quelli presenti apposite tabelle parametriche realizzate dall'Ufficio del Catasto le quali hanno valenza locale.

L'algoritmo, per effettuare il classamento, ricerca come prima cosa la classe ordinaria, ovvero la classe più frequente sul foglio di mappa, per ogni categoria A, B e C. Successivamente si focalizza sul altri parametri (caratteristiche intrinseche ed estrinseche) per definire gli scostamenti rispetto alla classe ordinaria.

Effettuare il classamento delle categorie del gruppo B e C è più semplice, data la loro destinazione chiara che non lascia spazio ad equivoci, di conseguenza in questo caso ad influire sulla classe assegnata saranno:

l'altezza;
la superficie.

Per le categorie del gruppo A, invece, la questione è più complicata in quanto le linee di confine tra le categorie sono molto sottili, fatte le dovute eccezioni per le categorie A/9, A/10, A/11. Di conseguenza, per assegnare la classe, l'algoritmo dovrà processare altri parametri come:

la superficie dell'abitazione;
la superficie dell'eventuale giardino;
la presenza di bagni;
il numero di unità immobiliari.

Variazione di classamento catastale

Una volta effettuato, il classamento catastale degli immobili non rimane immutato, ma può essere soggetto a variazione e subire, nel corso del tempo, il cosiddetto riclassamento. Tale variazione avviene su specifica richiesta fatta dai Comuni all'Agenzia delle Entrate, per la revisione parziale del classamento delle unità urbane private situate in specifiche microzone contrattidstinte da uno scostamento anomalo fra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili.

In questi casi l'Agenzia deve accertare la sussistenza dei presupposti e successivamente avviare l'attività di riclassamento e di revisione delle rendite catastali. A quel punto gli uffici dell'Agenzia dovranno procedere con delle verifiche tecniche e inviare un avviso di accertamento agli intestatari delle unità immobiliari urbane oggetto di variazione, all'interno del quale dovranno essere riportati i seguenti dati:

rideterminazione del classamento
attribuzione di una nuova rendita catastale.

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Al classamento catastale degli immobili è dedicato un intero capitolo del nostro corso Docfa 4.00.5, un percorso formativo accreditato presso i maggiori ordini professionali del settore tecnico che si svolge totalmente in modalità e-learning per una durata di 14 ore. All'interno del capitolo 8, in particolare, verrà approfondita la tematica del classamento scendendo nel dettaglio dei metodi di stima e del valore catastale. Il programma prevede due parti distinte: una parte teorica e una parte pratica. La prima parte del corso fornirà una panoramica completa dell'evoluzione storica, normativa e tecnica del Catasto e delle pratiche ad esso relative. La seconda parte del corso, invece, fornirà una guida pratica su come utilizzare il software per svolgere le procedure di presentazione delle pratiche catastali in modo corretto. Questa parte del corso sarà incentrata su esempi concreti, come lo svolgimento di una variazione catastale, nuovi accatastamenti, ex fabbricati rurali e beni comuni non censibili tramite la presentazione di casi studio svolti e commentati dal nostro docente.In sintesi, il corso mira a fornire una comprensione completa delle pratiche catastali, dalla teoria alla pratica, con l'obiettivo di dotare i partecipanti delle competenze necessarie per svolgere le procedure catastali in modo autonomo e fornire un servizio completo ai propri clienti.

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Durata: 14 ore - Modalità: e-learning

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