Decreto Salva Casa: cosa prevede?

l Decreto Salva Casa 2024 ha introdotto una serie di novità significative nel campo dell'edilizia e dell'urbanistica, volte a semplificare e rendere più efficaci le procedure di regolarizzazione delle opere abusive. In attesa della sua approvazione, in questo articolo chiariremo che cos'è e cosa prevede elencando i principali cambiamenti introdotti.

Si tratta di un Condono Edilizio?

Chiariamo questo punto già in partenza: non si tratta di un condono. Sebbene il decreto permetta la sanatoria di alcune opere abusive, le modalità e i principi su cui si basa sono differenti da quelli di un condono edilizio.

Condono Edilizio	procedura straordinaria, prevista da leggi speciali in finestre temporali specifiche, che consente la sanatoria di opere realizzate senza i necessari permessi o in difformità da essi. Storicamente, ci sono stati tre condoni edilizi in Italia: nel 1985, 1994 e 2003, che hanno permesso la regolarizzazione di abusi edilizi a fronte del pagamento di una somma e altre condizioni specifiche.
Accertamento di conformità	introdotto dall'art. 36 del Testo Unico Edilizia, permette la sanatoria degli abusi formali purché le opere siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda, il cosiddetto principio della "doppia conformità".

Quanto costa sanare le difformità?

Per ottenere la sanatoria, è necessario pagare una sanzione pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente agli interventi, con un minimo di 1.032 euro e un massimo di 30.984 euro. Secondo il decreto, il costo per sanare le irregolarità edilizie è proporzionale all'aumento del valore dell'immobile derivante dagli interventi non autorizzati.

Quali difformità si possono sanare?

Il Piano Salva Casa permette di sanare difformità edilizie minori che non compromettono la struttura dell'edificio, sia interne che esterne. Alcuni esempi includono l'installazione di tende esterne, tramezzi, soppalchi e ampliamenti di finestre. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) specifica che il decreto riguarda solo le lievi difformità, come:

• difformità formali dovute a incertezze interpretative delle normative vigenti;
• difformità edilizie risultanti da interventi stratificati nel tempo, effettuati senza autorizzazione formale;
• difformità parziali sanabili all'epoca dell'intervento, ma non più oggi a causa della disciplina della doppia conformità.

È importante notare che gli abusi edilizi totali, ossia quelli privi di qualsiasi titolo edilizio, non saranno sanabili. La doppia conformità, che richiede l'allineamento sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale al momento della richiesta di sanatoria, sarà applicata solo a questi casi gravi.

Il Piano Salva Casa e le Tolleranze Costruttive

Il Decreto Salva Casa rivede le tolleranze costruttive per verificare parametri come altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta delle unità immobiliari. Le nuove tolleranze si basano sulla superficie utile dell'unità immobiliare e sono:

1. 5% per superfici utili fino a 100 mq;
2. 4% per superfici tra 100 e 300 mq;
3. 3% per superfici tra 300 e 500 mq;
4. 2% per superfici superiori a 500 mq;

Queste percentuali riguardano interventi completati entro il 24 maggio 2024 e non si applicano a lavori futuri. È essenziale dimostrare l'epoca di ultimazione dei lavori. Inoltre si applicano ai parametri urbanistici, non alla superficie utile stessa e non riguardano immobili vincolati dal Codice dei beni culturali e paesaggio. Gli interventi completati entro il 24 maggio 2024 godono di benefici equivalenti alle opere in "paesaggistica libera" secondo il DPR 31/2017.

Introdotte modifiche alla Doppia Conformità

La sanatoria per interventi in parziale difformità non seguirà più il principio della doppia conformità, ma richiederà solo la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione. La richiesta va presentata al SUE (Sportello Unico Edilizia) e deve essere attestata da un professionista, che si assume la responsabilità.

Il Decreto Salva Casa, infatti, riduce l'applicazione della doppia conformità ai casi di:

• Assenza del permesso di costruire o modifiche sostanziali.
• Assenza della Super SCIA o modifiche sostanziali rispetto alla stessa.

Per le parziali difformità, la sanatoria ora richiede solo la conformità alle norme edilizie e urbanistiche in vigore al momento della domanda e della realizzazione dell'intervento. Ciò significa che non sarà possibile sanare interventi che non erano conformi alle norme edilizie del loro tempo e che non rispettano le normative urbanistiche attuali.

Per quanto riguarda il ruolo dei professionisti nella doppia conformità, il decreto richiede la conformità degli interventi venga attestata da un tecnico abilitato, che dovrà determinare l'epoca dell'intervento confrontandola con le norme edilizie vigenti in quel periodo. Se i titoli abilitativi non erano necessari, si utilizzano documenti come informazioni catastali, fotografie, e atti pubblici. In mancanza di tali documenti, il professionista deve dichiarare la data di realizzazione sotto la sua responsabilità, con la consapevolezza delle sanzioni penali per dichiarazioni false.

Dimostrare lo Stato Legittimo dell'Immobile

Il Decreto Salva Casa introduce semplificazioni significative per dimostrare lo stato legittimo di un immobile. Invece di ricostruire tutti i titoli abilitativi nel tempo, basterà presentare il titolo abilitativo più recente, purché rilasciato a seguito di una verifica che ne ha legittimato la costruzione.

Tra i titoli validi rientrano:

• Accertamenti di conformità (articoli 36 e 36-bis del TUE)
• Interventi basati su permessi annullati (articolo 38 del TUE)

Questi titoli, inclusi quelli per la regolarizzazione delle parziali difformità con il pagamento di un'ammenda, contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile. Inoltre, il pagamento delle sanzioni previste per vari tipi di lavori edilizi (ristrutturazioni senza permesso, parziali difformità dal permesso di costruire, lavori senza SCIA) contribuirà anch'esso a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

Cambio di Destinazione d'Uso nel Decreto Salva Casa

Importanti semplificazioni anche per il cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari: ora, sarà possibile effettuare tali cambi senza opere all'interno della stessa categoria funzionale (ad esempio, residenziale, agricola, industriale) rispettando le normative di settore, inclusi i vincoli culturali e paesaggistici, e le condizioni stabilite dai regolamenti comunali.

Inoltre, è consentito il cambio di destinazione d'uso tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale) nelle aree del centro storico, nelle zone residenziali consolidate e in quelle in espansione, sempre nel rispetto delle normative di settore e delle condizioni comunali. Questo tipo di cambio deve rispettare il principio dell'indifferenza funzionale, ossia deve essere coerente con l'uso prevalente delle unità immobiliari circostanti.

La procedura per il cambio di destinazione d'uso prevede l'utilizzo della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Tuttavia, questa semplificazione non si applica ai cambi di destinazione d'uso che richiedono opere edilizie o per le unità immobiliari situate al primo piano fuori terra.

Estensioni in Edilizia Libera e VEPA

Il Decreto Salva Casa amplia significativamente le attività consentite in edilizia libera, fornendo chiarimenti importanti sulle vetrate panoramiche amovibili (VEPA) e includendo una serie di interventi esterni che non richiedono permesso. Secondo le modifiche all'art. 6 del Testo Unico Edilizia, ora sono consentiti in edilizia libera:

• Interventi di manutenzione ordinaria;
• Installazione di pompe di calore aria-aria con potenza termica nominale inferiore a 12 kW;
• Interventi per eliminare barriere architettoniche senza realizzazione di ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
• Installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) totalmente trasparenti.

Per quanto riguarda le VEPA, queste vetrate possono proteggere dagli agenti atmosferici, migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche, ridurre le dispersioni termiche e impermeabilizzare parzialmente balconi, logge e porticati. Tuttavia, per rientrare tra gli interventi di edilizia libera, non devono creare spazi stabilmente chiusi, aumentare la volumetria o modificare la destinazione d'uso degli immobili. Le strutture devono garantire la microaerazione, mantenere la salubrità dei vani interni e ridurre al minimo l'impatto visivo, rispettando le linee architettoniche preesistenti.

Alienazione di Immobili Abusivi

Il Decreto Salva Casa introduce una nuova procedura per l'alienazione di immobili con opere abusive. Secondo le nuove disposizioni, i Comuni possono vendere questi immobili, previo parere delle autorità competenti in materia urbanistica, culturale, paesaggistica e ambientale. La vendita è condizionata all'impegno dell'acquirente di rimuovere le opere abusive, a patto che tali opere non compromettano rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici o ambientali. Questa misura permette ai Comuni di gestire più efficacemente il patrimonio immobiliare, garantendo al contempo la tutela degli interessi pubblici e paesaggistici.

Novità sul Silenzio Assenso

Cambiamenti anche per le tempistiche di rilascio di permessi con modifiche relative al principio del silenzio assenso. Nello specifico, le tempistiche di rilascio dei permessi variano a seconda della tipologia di richiesta:

• Permesso in Sanatoria: Se la richiesta riguarda un permesso in sanatoria, l'Amministrazione ha un termine di 45 giorni per rispondere. Se non viene fornita una risposta entro questo periodo, il permesso si considera approvato.
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA): Per le richieste presentate tramite SCIA, il termine di risposta è di 30 giorni. Anche in questo caso, l'assenza di una risposta entro il termine stabilito implica l'accettazione automatica dell'istanza.

Per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, i termini di risposta sono estesi fino a 180 giorni. Questo tempo aggiuntivo è necessario per ottenere il parere delle autorità competenti in materia di tutela del paesaggio, garantendo che qualsiasi intervento edilizio rispetti le normative paesaggistiche vigenti.