Decreto Salva Casa: cosa prevede? Ecco tutte le novità

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Il Decreto Salva Casa introduce importanti semplificazioni in edilizia, con l'obiettivo di agevolare la regolarizzazione di piccole difformità edilizie e chiarire alcune criticità burocratiche che rallentano le pratiche tecniche. La normativa rappresenta un'opportunità per architetti, ingegneri, geometri e tecnici che si occupano di pratiche edilizie e sanatorie, permettendo una gestione più agevole degli interventi minori non conformi. Ma quali sono le reali implicazioni per chi opera nel settore? In questo articolo analizzeremo le principali novità, evidenziando come il decreto incide sulle tolleranze costruttive, sulla doppia conformità e sulla sanatoria edilizia. Inoltre, forniremo indicazioni operative per affrontare al meglio queste modifiche nella pratica professionale.

Le principali novità introdotte

Il decreto interviene su molteplici aspetti della normativa edilizia, semplificando procedure e ampliando le possibilità di regolarizzazione degli immobili. Le principali novità riguardano:

Stato legittimo dell'immobile dimostrabile facendo riferimento all'ultimo titolo edilizio rilasciato, senza dover ricostruire l'intera sequenza dei titoli precedenti;
Tolleranze costruttive ed esecutive più ampie, ridefinite in base alla superficie dell'edificio, con margini di variazione più flessibili rispetto al passato;
Deroghe alle altezze e superfici per l'agibilità per rendere abitabili alcuni spazi precedentemente esclusi dall'uso residenziale;
Cambio di destinazione d'uso semplificato con maggiore flessibilità nel passaggio tra diverse categorie funzionali degli immobili;
Regime di Edilizia Libera esteso all'installazione di tende, porticati chiusi e strutture leggere senza necessità di permessi specifici;
Recupero dei sottotetti facilitato da nuove norme per la trasformazione dei sottotetti in spazi abitabili;
Estensione del regime di silenzio-assenso con riduzione dei tempi di attesa nelle procedure amministrative;
Accertamento di conformità più accessibile con procedure meno rigide per la sanatoria delle difformità edilizie;
Sanatorie per variazioni essenziali e difformità minori per regolarizzare interventi non autorizzati attraverso meccanismi più snelli e con sanzioni proporzionate.

Inoltre, il decreto ridefinisce il sistema sanzionatorio legato alle richieste di sanatoria, introducendo criteri più chiari e uniformi. Nei prossimi paragrafi analizzeremo nel dettaglio ciascuna delle modifiche, evidenziando il loro impatto pratico per i professionisti del settore edilizio.

Lo Stato Legittimo

Il Decreto introduce una semplificazione sostanziale nella definizione e nella verifica dello stato legittimo dell'immobile, riducendo la necessità di ricostruire l'intera storia edilizia dell'edificio. In precedenza per attestare la regolarità edilizia di un immobile era necessario recuperare tutti i titoli abilitativi rilasciati nel tempo. Questo spesso risultava problematico per edifici costruiti in epoche diverse, a causa della mancanza di documentazione o delle modifiche avvenute senza registrazioni formali. Con il Decreto Salva Casa, invece, si stabilisce che lo stato legittimo può essere dimostrato facendo riferimento all'ultimo titolo edilizio rilasciato, a condizione che abbia regolamentato l'intero immobile o unità immobiliare.

Inoltre, per edifici costruiti prima dell'obbligo del titolo edilizio, la conformità potrà essere attestata attraverso documentazione alternativa, come:

Planimetrie catastali storiche;
Aerofotogrammetrie;
Estratti cartografici;
Atti d'archivio di enti pubblici.

Non è richiesta la ricostruzione di tutti i titoli abilitativi precedenti, rendendo più agevole la verifica della legittimità urbanistica. La presenza di lievi difformità edilizie non comporta una sanatoria automatica: eventuali irregolarità devono essere regolarizzate secondo le procedure previste dalla normativa.

Tolleranze costruttive ed esecutive

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il decreto introduce nuove percentuali di tolleranze costruttive, differenziate in base alla superficie utile dell'unità immobiliare:

Fino a 60 m²	Tolleranza massima del 6%
Tra 60 e 100 m²	Tolleranza massima del 5%
Tra 100 e 300 m²	Tolleranza massima del 4%
Tra 300 e 500 m²	Tolleranza massima del 3%

Queste soglie indicano la variazione massima consentita rispetto al progetto autorizzato, senza che la difformità sia considerata abuso edilizio. Per gli interventi realizzati dopo il 24 maggio 2024, invece, la tolleranza massima applicabile è uniformata al 2%, indipendentemente dalla superficie dell'immobile.

Inoltre, il decreto presenta anche alcune tolleranze esecutive, per cui non comportano irregolarità edilizia, alcune difformità tra cui:

riduzione delle dimensioni dell'edificio rispetto al progetto approvato;
modifiche non strutturali che non alterano la volumetria complessiva;
errori nella rappresentazione progettuale che non impattano sugli standard urbanistici;
mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
spostamento di aperture interne e piccole variazioni nella distribuzione degli spazi;

Queste variazioni, se rientrano nei nuovi margini di tolleranza, non richiedono sanatoria e non influiscono sulla legittimità dell'immobile.

Deroghe alle altezze e superfici per l'agibilità

Il Decreto Salva Casa introduce le seguenti deroghe ai requisiti minimi di altezza interna e superficie utile degli alloggi, semplificando la regolarizzazione di immobili esistenti:

Altezza minima dei locali abitabili	da 2,70 m a 2,40 m, purché siano garantite adeguate condizioni di aerazione e salubrità.
Altezza minima dei locali accessori	invariato a 2,40 m
Superfici minime degli alloggi monostanza per una persona	a 28 m² a 20 m²
Superfici minime degli alloggi monostanza per due persone	da 38 m² a 28 m²

Queste deroghe si applicano solo in caso di recupero e ristrutturazione edilizia, escludendo le nuove costruzioni, e richiedono l'adozione di soluzioni progettuali adeguate per garantire vivibilità e sicurezza degli ambienti. L'idoneità delle modifiche deve essere asseverata da un tecnico abilitato, che certifica il rispetto delle normative igienico-sanitarie, attestando che l'immobile, pur con le nuove deroghe, mantenga standard abitativi adeguati.

Cambio di destinazione d'uso semplificato

Importanti semplificazioni anche per il cambio di destinazione d'uso delle unità immobiliari: ora, sarà possibile effettuare tali cambi senza opere all'interno della stessa categoria funzionale (ad esempio, residenziale, agricola, industriale) rispettando le normative di settore, inclusi i vincoli culturali e paesaggistici, e le condizioni stabilite dai regolamenti comunali.

Inoltre, è consentito il cambio di destinazione d'uso tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale) nelle aree del centro storico, nelle zone residenziali consolidate e in quelle in espansione, sempre nel rispetto delle normative di settore e delle condizioni comunali. Questo tipo di cambio deve rispettare il principio dell'indifferenza funzionale, ossia deve essere coerente con l'uso prevalente delle unità immobiliari circostanti.

La procedura per il cambio di destinazione d'uso prevede l'utilizzo della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Tuttavia, questa semplificazione non si applica ai cambi di destinazione d'uso che richiedono opere edilizie o per le unità immobiliari situate al primo piano fuori terra.

Regime di Edilizia Libera Esteso e VEPA

Il Decreto Salva Casa amplia significativamente le attività consentite in edilizia libera, fornendo chiarimenti importanti sulle vetrate panoramiche amovibili (VEPA) e includendo una serie di interventi esterni che non richiedono permesso. Secondo le modifiche all'art. 6 del Testo Unico Edilizia, ora sono consentiti in edilizia libera:

Interventi di manutenzione ordinaria;
Installazione di pompe di calore aria-aria con potenza termica nominale inferiore a 12 kW;
Interventi per eliminare barriere architettoniche senza realizzazione di ascensori esterni o manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
Installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) totalmente trasparenti.

Per quanto riguarda le VEPA, queste vetrate possono proteggere dagli agenti atmosferici, migliorare le prestazioni acustiche ed energetiche, ridurre le dispersioni termiche e impermeabilizzare parzialmente balconi, logge e porticati. Tuttavia, per rientrare tra gli interventi di edilizia libera, non devono creare spazi stabilmente chiusi, aumentare la volumetria o modificare la destinazione d'uso degli immobili. Le strutture devono garantire la microaerazione, mantenere la salubrità dei vani interni e ridurre al minimo l'impatto visivo, rispettando le linee architettoniche preesistenti.

Recupero dei sottotetti facilitato

Il Decreto permette il recupero abitativo dei sottotetti anche nei casi in cui l'intervento non rispetti le distanze minime tra edifici e confini. Tuttavia, l'operazione deve avvenire nei limiti e secondo le procedure stabilite dalle leggi regionali. In generale affinché il recupero possa avvenire, devono essere soddisfatte tre condizioni fondamentali:

Invariabilità della conformazione del sottotetto;
Rispettare le distanze vigenti all'epoca della costruzione;
Non superare l'altezza massima consentita dal titolo edilizio originario.

In ogni caso, il recupero deve rispettare i requisiti normativi per l'abitabilità, tenendo conto delle specifiche disposizioni regionali, che in alcuni casi possono prevedere agevolazioni aggiuntive rispetto alla normativa nazionale.

Estensione del Regime di Silenzio Assenso

Cambiamenti anche per le tempistiche di rilascio di permessi con modifiche relative al principio del silenzio assenso. Nello specifico, le tempistiche di rilascio dei permessi variano a seconda della tipologia di richiesta:

Permesso in Sanatoria	Se la richiesta riguarda un permesso in sanatoria, l'Amministrazione ha un termine di 45 giorni per rispondere. Se non viene fornita una risposta entro questo periodo, il permesso si considera approvato.
SCIA	Per le richieste presentate tramite SCIA, il termine di risposta è di 30 giorni. Anche in questo caso, l'assenza di una risposta entro il termine stabilito implica l'accettazione automatica dell'istanza.

Per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, i termini di risposta sono estesi fino a 180 giorni. Questo tempo aggiuntivo è necessario per ottenere il parere delle autorità competenti in materia di tutela del paesaggio, garantendo che qualsiasi intervento edilizio rispetti le normative paesaggistiche vigenti.

Accertamento di conformità più accessibile

La sanatoria per interventi in parziale difformità non seguirà più il principio della doppia conformità, ma richiederà solo la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione. La richiesta va presentata al SUE (Sportello Unico Edilizia) e deve essere attestata da un professionista, che si assume la responsabilità.

Il Decreto Salva Casa, infatti, riduce l'applicazione della doppia conformità ai casi di:

Assenza del permesso di costruire o modifiche sostanziali.
Assenza della Super SCIA o modifiche sostanziali rispetto alla stessa.

Per le parziali difformità, la sanatoria ora richiede solo la conformità alle norme edilizie e urbanistiche in vigore al momento della domanda e della realizzazione dell'intervento. Ciò significa che non sarà possibile sanare interventi che non erano conformi alle norme edilizie del loro tempo e che non rispettano le normative urbanistiche attuali.

Per quanto riguarda il ruolo dei professionisti nella doppia conformità, il decreto richiede la conformità degli interventi venga attestata da un tecnico abilitato, che dovrà determinare l'epoca dell'intervento confrontandola con le norme edilizie vigenti in quel periodo. Se i titoli abilitativi non erano necessari, si utilizzano documenti come informazioni catastali, fotografie, e atti pubblici. In mancanza di tali documenti, il professionista deve dichiarare la data di realizzazione sotto la sua responsabilità, con la consapevolezza delle sanzioni penali per dichiarazioni false.

Sanatorie per variazioni essenziali e difformità minori

Il Decreto Salva Casa ha introdotto una procedura di sanatoria semplificata per regolarizzare variazioni essenziali e parziali difformità negli interventi edilizi. Per ottenere la sanatoria, è necessario pagare una sanzione pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente agli interventi, con un minimo di 1.032 euro e un massimo di 30.984 euro. Secondo il decreto, il costo per sanare le irregolarità edilizie è proporzionale all'aumento del valore dell'immobile derivante dagli interventi non autorizzati.

Il Piano Salva Casa permette di sanare difformità edilizie minori che non compromettono la struttura dell'edificio, sia interne che esterne. Alcuni esempi includono l'installazione di tende esterne, tramezzi, soppalchi e ampliamenti di finestre. Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) specifica che il decreto riguarda solo le lievi difformità, come:

difformità formali dovute a incertezze interpretative delle normative vigenti;
difformità edilizie risultanti da interventi stratificati nel tempo, effettuati senza autorizzazione formale;
difformità parziali sanabili all'epoca dell'intervento, ma non più oggi a causa della disciplina della doppia conformità.

È importante notare che gli abusi edilizi totali, ossia quelli privi di qualsiasi titolo edilizio, non saranno sanabili. La doppia conformità, che richiede l'allineamento sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella attuale al momento della richiesta di sanatoria, sarà applicata solo a questi casi gravi.

Alienazione di Immobili Abusivi

Il Decreto Salva Casa introduce una nuova procedura per l'alienazione di immobili con opere abusive. Secondo le nuove disposizioni, i Comuni possono vendere questi immobili, previo parere delle autorità competenti in materia urbanistica, culturale, paesaggistica e ambientale. La vendita è condizionata all'impegno dell'acquirente di rimuovere le opere abusive, a patto che tali opere non compromettano rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici o ambientali. Questa misura permette ai Comuni di gestire più efficacemente il patrimonio immobiliare, garantendo al contempo la tutela degli interessi pubblici e paesaggistici.