Due Diligence Immobiliare: cos'è e come si redige

Ecco uno dei sistemi più usati per la valutazione del valore immobiliare. Scopriamo come funziona, come si redige e come partecipare al corso due diligence per diventare esperto nel settore.

Cos'è Due Diligence e a cosa serve

Con l'espressione inglese Due Diligence si intende, in generale, un'attività d'indagine e di approfondimento. Applicata al settore immobiliare, questa pratica consiste nell'analisi delle caratteristiche di un immobile.
La Due Diligence Immobiliare consiste in una valutazione delle caratteristiche dell'immobile.
E nello specifico, vengono analizzati i seguenti aspetti:

• legale: atto di provenienza, visure catastali, ipoteche volontarie e giudiziali, contratti di locazioni;
• tecnico e progettuale: rispondenza dello stato di fatto alla planimetria depositata, consistenza della qualità e dello stato dell'edificio, valutazione dei costi e dei tempi necessari all'adeguamento dell'immobile (riparazioni, rifacimenti, cambio d'uso o riqualificazione). Questa analisi comprende agli aspetti ambientali, l'impiantistica ed alla struttura dell'immobile;
• economico: valutazione dell'immobile riguardo all'uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all'andamento del mercato di riferimento (residenziale, uffici, commerciale o industriale).

Lo scopo di questa accurata ricerca è quello di effettuare un'analisi completa e di valutare il valore di un immobile sulla base di dati ed informazioni recapitati tramite una precisa procedura teorico-pratica. La Due Diligence Immobiliare si svolge infatti in occasione di compravendite, viene utilizzata dagli investitori istituzionali e precede la fase di acquisto di un immobile. É una vera raccolta dati che serve appunto a conoscere nel dettaglio lo storico dell'immobile, per essere così perfettamente informati sull'immobile che si intende acquistare e dunque sul suo valore.

Come si redige e come funziona

La valutazione Due Diligence Immobiliare, essendo l'insieme di dati raccolti e provenienti da più fonti diverse, si redige approntando più valutazioni parallele, dividendole cioè in base alla tipologia di informazioni che occorre acquisire. L'insieme delle parti offrirà un quandro chiaro e completo della condizione immobiliare e patrimoniale di un edificio.
In questo modo, avremo più parti complementari ovvero:

• Due Diligence Catastale;
• Due Diligence Amministrativa;
• Due Diligence Strutturale;
• Due Diligence Impiantistica;
• Due Diligence Urbanistica/Edilizia;
• Due Diligence Sicurezza;
• Due Diligence Ambientale;

Non si tratta unicamente di richiedere ed incamerare dati e documenti, ma necessitano anche controlli e sopralluoghi atti a verificare sul campo la correttezza delle informazioni ricevute.
Inoltre, se dalle attività valutative emergono inesattezze e non corrispondenze tra i dati raccolti e lo stato di fatto, occorre procedere alle dovute comunicazioni con gli enti competenti e ad alle successive integrazioni. Procederemo adesso analizzando nel dettaglio tutte le tipologie e tutti gli aspetti della Due Diligenge Immobiliare.

Due Diligence Catastale

La quale tramite visure, planimetrie catastali e rappresentazioni grafiche, è effettuata per controllare la regolarità catastale degli immobili tenendo conto di elementi come:

• il corretto inserimento del fabbricato in mappa;
• la corrispondenza tra planimetria ed edificio reale;
• la corrispondenza dei dati riportati nella visura;
• altre informazioni basilari (indirizzo, numero di piano, interno ecc)

Due Diligence Amministrativa

Si tratta di un accertamento della titolarità dell'immobile volto a controllare l'eventuale presenza di irregolarità nei contratti d'uso e godimento.
Le pratiche relative alla Due Diligence Amministrativa si svolgono nei seguenti uffici:

• Conservatoria dei Registri degli Atti, per il rilascio degli atti di provenienza;
• Catasto terreni e Catasto Fabbricati, per la verifica del regolare censimento;
• Ufficio Registro, per verificare la sussistenza o la regolarità dei contratti.

Due Diligence Strutturale

La Due Diligence Strutturale viene effettuata confrontando la documentazione relativa all'ambito della sicurezza con l'ispezione visiva effettuata in loco, con lo scopo di verificare quali sono le condizioni dell'immobile in termini di:

• struttura;
• capacità statica;
• grado di sicurezza.

Due Diligence Impiantistica

Effettuata per verificare che gli impianti installati nell'immobile siano conformi ai parametri stabiliti dalla legge tramite un'analisi della documentazione relativa ai progetti correlata ad un sopralluogo per verificarne la corrispondenza.
Verranno analizzati tutti gli impianti presenti nell'immobile indipendentemente dalla loro natura ( impianti elettrici, meccanici, di condizionamento ecc)

Due Diligence Urbanistica/Edilizia

Consiste in un'analisi del certificato di destinazione urbanistica volta a verificare la conformità degli edifici secondo le normative vigenti che disciplinano la materia urbanistico-edilizia, appurando che non siano presenti vincoli territoriali, che vi sia un corretto uso dell'immobile, e che gli eventuali interventi edilizi operati nel tempo siano stati eseguiti nel rispetto delle norme.

Due Diligence Sicurezza

Trattasi di una verifica della regolarità dei documenti inerenti all'attuazione delle norme di sicurezza nell'edificio, operata tramite il controllo di:

• certificato di prevenzione incendi;
• piani di emergenza;
• condizioni antisismiche;

Anche in questa fase verranno effettuati sopralluoghi di verifica della corrispondenza tra questi certificati e la loro reale attuazione.

Due Diligence Ambientale

Si tratta della fase della Due Diligence in cui vengono verificate le condizioni dell'ambiente circostante (ma anche interno) all'immobile per verificare che non siano presenti fonti di inquinamento o altri materiali potenzialmente pericolosi.

Chi la redige: come diventare esperto in Due Diligence Immobiliare

Per redigere una valutazione immobilire Due Diligence non occorre semplicemente saper ottenere i documenti corretti e necessari, ma anche essere in grado di incrociare i dati e di interpretarli al fine di calcolare il valore dell'immobile. Non è quindi un'operazione semplice. Servonocompetenze teoriche e pratiche sull'analisi di dati molto diversi tra loro e tutti indispensabili e saper valutare temite sopralluoghi e rilievi. Esistono infatti figure professionali specifiche che si occupano di questo tipo di indagine. Tecnici e professionisti come architetti, ingegneri e periti, insieme ad agenti immobiliari, possono specilizzarsi in questo settore tramite il Corso Due Diligence Immobiliare: un percorso formativo qualificante che tramite un'innovativa piattaforma didattica online, consente di formarsi senza vincoli d'orario e da qualsiasi computer, comodamente da casa. Il corso consente inoltre ad Architetti, Ingegneri e Periti di conseguire i crediti formativi obbligatori, oltre che si specializzarsi in un settore che necessita di addetti alla valutazione, in quanto si tratta di figure professionali richieste ed indispensabili nelle trattative di compravendita.