Esempio di Perizia CTU: danni da infiltrazioni d'acqua dal piano superiore in condominio

Mi presento, sono Carmen Granata, architetta con una passione per i viaggi, l'arte e la scrittura. Dal 2007, lavoro come giornalista pubblicista, redigendo articoli sulla gestione della casa, dalla costruzione alla ristrutturazione e arredamento. Dirigo il mio Studio di Architettura dal 2005, offrendo consulenze in edilizia, arredamento e immobiliare, e mi occupo anche di formazione professionale in veste di docente presso Pedago. Inoltre, sono anche iscritta all'albo dei Consulenti Tecnici d'Ufficio del Tribunale di Napoli e proprio in uno degli incarichi svolti a supporto del Giudice ho effettuato la perizia di cui vi parlerò oggi. In questo articolo analizzerò un caso studio specifico che vede un appartamento in condominio al centro di una controversia per via di danni derivanti da infiltrazioni, che hanno portato al crollo della controsoffittatura e a conseguenti implicazioni legali tra il proprietario e il condominio. Prenderemo in esame proprio la perizia che ho redatto per rispondere ai quesiti del giudice e, passo dopo passo, esploreremo le varie fasi dell'indagine, fino ad arrivare alle conclusioni. Questo caso studio non solo evidenzia l'importanza di una perizia tecnica ben condotta, ma offre anche spunti utili per architetti e periti che si trovano a dover affrontare situazioni analoghe. Vi ricordo che per tutelare i dati sensibili e la privacy delle parti in causa non utilizzerò nomi reali o località di riferimento.

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Danni da infiltrazioni in condominio: il caso in oggetto

Partiremo proprio dall'esposizione dei fatti per comprendere meglio le dinamiche del caso. Il proprietario dell'appartamento in questione ha intrapreso un'azione legale contro il Condominio, chiedendo il risarcimento dei danni causati da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla colonna fecale e dalla pluviale condominiali, le quali hanno provocato in data 9 ottobre 2019:

il crollo del controsoffitto nel bagno;
il controllo della controsoffitto nella cucina;
la rottura di un infisso.

A seguito dei crolli, i Vigili del Fuoco hanno intimato al proprietario dell'appartamento e al proprietario di quello sovrastante al quarto piano di non occupare l'area interessata dai danni. Secondo quanto riferito, le infiltrazioni risalivano agli anni 2011-2012 ed erano cessate nel 2016, anno in cui sono stati conclusi i lavori di ripavimentazione nell'appartamento sovrastante. Nonostante ciò, i danni strutturali si sono manifestati nel 2019. Mesi dopo, in data 31 gennaio 2020, un sopralluogo, svolto dal perito dell'assicurazione del condominio, ha rivelato che le infiltrazioni si verificavano durante le piogge abbondanti, provenendo dalla pluviale condominiale. Il proprietario ha dunque deciso di procedere per vie legali e il Giudice del tribunale ha nominato la sottoscritta come CTU per svolgere le operazioni, con l'obiettivo di identificare i danni riportati nell'appartamento e determinarne l'origine.

Operazioni peritali: l'inizio del sopralluogo

Le operazioni peritali hanno avuto inizio il 28 aprile 2023, presso il mio studio e alla presenza del CTP e dell'amministratore del Condominio. Planimetria degli appartamenti al terzo e al quarto piano del condominio Come prima cosa ho scelto di verificare le caratteristiche dell'appartamento in oggetto, situato al terzo piano del condominio e di richiedere l'autorizzazione per accedere anche all'appartamento del piano superiore.

Effettuando un sopralluogo sul posto, ho appurato che l'appartamento oggetto della controversia era situato al terzo piano e il luogo interessato dai danni, ovvero la cucina, presentava una pianta pressappoco rettangolare, il cui lato corto misurava circa 4,04 metri, mentre il lato lungo 4,23 metri circa. L'altezza dell'ambiente era di 4,35 metri misurata al di sotto delle travi principali. All'interno di tale ambiente era stato ricavato un servizio igienico di dimensioni circa 2,29x1,28 metri.

Successivamente ho visitato l'appartamento del quarto piano che si trova in corrispondenza di quello in oggetto, nel quale ho riscontrato una diversa distribuzione degli ambienti interni. Dall'analisi della planimetria è emerso che in corrispondenza della cucina di proprietà dell'istante sono presenti un bagno di dimensioni circa 4,19x2,57 metri, un disimpegno di dimensioni di circa 1,32x1,11 metri e un ripostiglio di circa 1,32x3,04 metri.

Per una maggiore comprensione, ho allegato le piante di entrambe le stanze nell'immagine di fianco.

Dettaglio del sopralluogo e rilievi fotografici

Durante il sopralluogo mi sono premurata dieffettuare dei rilievi fotografici. È emerso che tutta la controsoffittatura in tela della cucina era stata completamente rimossa a seguito del crollo avvenuto il 9 ottobre 2019. Di conseguenza, erano visibili i listelli in legno lungo il perimetro della stanza, a cui la controsoffittatura era precedentemente inchiodata. Inoltre, l'intera struttura dell'intradosso del solaio in legno risultava esposta e, su di essa, erano distinguibili alcune poutrelles rompitratta in ferro, inserite evidentemente durante un intervento di consolidamento. In questo caso, dopo aver annotato la condizione della stanza, ho provveduto a scattare delle foto al soffitto per documentarne lo stato.

Analizziamole insieme!

Come si vede dalle Foto 1 e 2, la struttura del solaio era costituita da un'orditura semplice con travi, conformi alla tradizione costruttiva locale per edifici dell'epoca, disposte a un interasse di circa 70-80 cm. Su queste travi poggiava un assito di panconcelle di lunghezza pari all'interasse tra le travi, su cui era stato originariamente realizzato un battuto di lapillo.

Analizzando il solaio ho rilevato evidenti segni di degrado dovuti soprattutto all'usura del tempo, e un elemento in particolare ha attirato la mia attenzione: il solaio era danneggiato maggiormente nell'angolo in corrispondenza del bagno, dove le panconcelle erano deformate e distaccate l'una dall'altra, cosa che lasciava intravvedere il massetto, infiltrato tra esse come si vede nella Foto 3. Il sopralluogo ha dato risultati analoghi in cucina, dove l'infisso era tanto danneggiato che l'anta destra era completamente divelta dai cardini. Inoltre, l'intonaco del succielo del vano-porta presentava evidenti macchie dovute a infiltrazioni non recenti, entrambi elementi riscontrabili nella Foto 8.

Successivamente ho preso ad analizzare la pluviale condominiale. Ho subito notato che essa era costituita da due tubi di diametro differente: il tubo proveniente dal quarto piano era di diametro inferiore, mentre quello in corrispondenza del terzo piano aveva un diametro maggiore. L'innesto dei due tubi avveniva proprio in corrispondenza del locale cucina del terzo piano, come si vede nella Foto 4.

Inoltre, proprio nel punto di innesto tra i due canali era presente una vistosa macchia che evidenziava un intervento di rappezzo dell'intonaco, documentata nella Foto 5.

Nel corso del sopralluogo ho riscontrato, però, altre macchie di umidità, anche queste ormai asciutte, presenti sul controsoffitto degli altri locali, visibili nelle Foto 6 e 7.

Le Conclusioni

Sulla base delle evidenze raccolte durante il sopralluogo, ho escluso che i danni fossero imputabili soltanto alla colonna fecale e alla colonna pluviale del condominio, in quanto le infiltrazioni erano presenti anche in punti dell'appartamento non interessati da esse.

Di conseguenza, ho preso in esame l'opera di ristrutturazione dell'appartamento del piano superiore, ovvero la sostituzione del pavimento con la realizzazione di un nuovo massetto. La mia ipotesi era che il massetto fosse stato posato sul solaio senza l'apposizione di uno strato impermeabilizzante cosa che, vista la base polverosa e incoerente da cui esso era costituito, rendeva molto plausibile un'infiltrazione d'acqua. Riprendendo in esame la Foto 3, infatti, si nota come le panconcelle del solaio appaiano particolarmente deformate nell'angolo in corrispondenza del bagno dell'appartamento del quarto piano. Ho attribuito la causa del crollo a un eventuale piccolo cedimento in quel punto dovuto probabilmente a un sovraccarico, con conseguente caduta di pietruzze nel controsoffitto sottostante.

In merito al danno riscontrato sull'infisso della cucina, nella perizia ho sottolineato come l'uscita dai cardini sia un evento frequente nel caso di serramenti in legno non sottoposti a opportuna manutenzione nel corso degli anni, per cui può essersi verificato in maniera indipendente dalle infiltrazioni provenienti dalla vicina pluviale.

Quindi, alla luce dei rilievi eseguiti e delle indagini compiute, La mia risposta al quesito del giudice è stata che l'origine del crollo del controsoffitto era da ascriversi alla realizzazione del massetto nel corso degli interventi di ristrutturazione del piano sovrastante.

L'ultimo passo: Redigere la relazione peritale

A conclusione dell'intera attività, ho redatto una relazione peritale con il seguente schema:

Premessa	Qui ho riepilogato i dati del processo, descritto l'incarico e, soprattutto, annotato il quesito del giudice ("Identifichi i danni riportati nell'appartamento e ne determini l'origine.")
Esposizione degli atti in causa	In questa sezione ho collocato il "cuore" dell'analisi tecnica, rammentando i motivi che hanno originato la controversia e citando l'intervento dei Vigili del Fuoco; successivamente ho messo in evidenza quali sono i punti di contrasto tra le parti e le rispettive posizioni, come le dichiarazioni dell'attore che attribuisce la causa delle infiltrazioni nel proprio appartamento alla pluviale condominiale e, allo stesso tempo, ho dichiarato che le infiltrazioni erano cessate al termine dei lavori nell'appartamento soprastante.
Svolgimento dell'incarico	Qui sono state elencate le giornate in cui si sono svolte le operazioni peritali, a partire dall'incontro avvenuto nel mio studio, alla presenza dell'amministratore condominiale e del CTP, per poi proseguire con la giornata in cui si sono svolti i sopralluoghi negli appartamenti e l'invio delle considerazioni alle parti.
Descrizione dei Luoghi	Di norma, avrei potuto inserire la descrizione dei luoghi nella premessa ma, nel nostro caso, la descrizione dell'immobile richiedeva un livello di dettaglio particolarmente approfondito con rimando al rilievo fotografico, per questo ho deciso di dedicarle una sezione a parte, in cui ho catalogato ogni dettaglio descrittivo sulle condizioni e le caratteristiche dei due appartamenti.
Natura dei danni lamentati	Questa sezione è un approfondimento della sezione "Esposizione degli atti in causa", in quanto, nel nostro caso, essendo la relazione più articolata, ho ritenuto opportuno inserire un'apposita sezione in cui dichiarare che "l'origine del crollo del controsoffitto di cui agli atti di causa è da ascriversi alla realizzazione del massetto nel corso degli interventi di ristrutturazione del piano sovrastante".
Commenti alle note tecniche pervenute	Questa è la sezione in cui rispondere alle eventuali note tecniche delle parti. Nel caso in esame, ho dato risposta al CTP che aveva affermato con sicurezza che non ci fosse stata alcuna perdita e quindi successiva riparazione della tubazione condominiale incriminata, concludendo quindi in maniera perentoria che "il rappezzo di intonaco presente in facciata non è stato eseguito del condominio".
Conclusioni	Questa sezione della relazione rappresenta il momento in cui sintetizzare gli accertamenti e fornire al Giudice una risposta chiara. Nel nostro caso, oltre a dare la risposta, suggerisce anche di provvedere a una verifica statica del solaio interpiano per evitare che in futuro i danni si ripetano e si metta a rischio l'incolumità degli occupanti.

La versione estesa della relazione peritale che ho redatto al termine dell'incarico è riportata al link di cui sopra, la sua lettura ti permetterà di avere una panoramica più dettagliata del caso studio dal punto di vista tecnico, dandoti inoltre un chiaro esempio di come tradurre su carta tutto quello che viene rilevato durante le operazioni peritali.

Note conclusive della Redazione di Pedago.it

Non smetteremo mai di ribadire l'importanza di questo documento, in quanto dalla sua completezza dipende l'esito della consulenza tecnica: un errore nella stesura o nella procedura di deposito della stessa potrebbe compromettere e vanificare gli sforzi compiuti. Raccomandiamo quindi a tutti i tecnici di prestare molta attenzione per redigere una relazione completa in tutte le sue parti e di rinnovare le proprie conoscenze sulle dinamiche di svolgimento del processo civile, specie alla luce degli ultimi aggiornamenti normativi. Il modo con cui vi consigliamo di farlo è quello semplice, immediato e comodo che da anni ci contraddistingue: un corso di formazione dedicato.