SCIA edilizia: cos'è, a cosa serve e come funziona

La SCIA è una dichiarazione amministrativa introdotta per semplificare e velocizzare l'avvio di molteplici attività economiche in vari settori, dall'ambito commerciale a quello industriale. In edilizia, la SCIA rappresenta uno strumento cruciale per l'avvio di lavori senza dover attendere autorizzazioni formali, rendendo più snelle le procedure burocratiche e permettendo un'immediata operatività. Tuttavia, nel corso degli anni trascorsi dalla sua introduzione, questo titolo abilitativo ha subito numerose modifiche, dando luogo alla nascita di dubbi e domande frequenti, sia tra i comuni cittadini che tra i professionisti del settore. In questo articolo ci concentreremo proprio sull'utilizzo della SCIA in ambito edilizio, analizzando le normative di riferimento, i casi in cui è necessaria, i passi operativi per la sua corretta redazione, e molti altri aspetti che torneranno utili ai professionisti del settore tecnico, per assicurare la conformità dei lavori e per rispondere adeguatamente alle esigenze dei clienti.

Cosa vuol dire SCIA in edilizia?

Partiamo proprio dal fornire una definizione dell'acronimo SCIA, il cui significato è Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Si tratta di uno dei nuovi titoli abilitativi edilizi che va presentato tramite comunicazione al Comune di competenza prima di effettuare alcune tipologie di interventi edilizi. Essa consente di avviare lavori edilizi in modo immediato, senza dover attendere il rilascio di un'autorizzazione preventiva da parte dell'amministrazione comunale. In pratica, il professionista incaricato redige e presenta la SCIA corredata da tutta la documentazione tecnica necessaria, come elaborati grafici, relazioni e dichiarazioni di conformità. A seguito della presentazione, i lavori possono iniziare subito, mentre l'amministrazione ha 30 giorni di tempo per esaminare la documentazione e, nel caso, contestare eventuali irregolarità. Se entro questo periodo non vengono sollevate obiezioni, la SCIA si considera approvata per "silenzio-assenso".

Il quadro normativo

Per rispondere alla domanda "Quale legge ha introdotto la SCIA?", a livello normativo la sua introduzione è avvenuta con il Decreto Legge 78/2010, convertito con Legge 122/2010, che ha introdotto la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), in sostituzione della Dichiarazione di Inizio Attività (DIA) per una serie di interventi. Successivamente, il i diversi governi hanno emanato dei decreti che hanno apportato delle modifiche alla dichiarazione, tra i più importanti possiamo citare il Decreto SCIA 2, il Decreto Semplificazioni e il più recente Decreto Salva-Casa.

Quanti tipi di SCIA ci sono?

Le tipologie principali sono le seguenti:

1. SCIA ordinaria, utilizzata per interventi edilizi che non richiedono autorizzazioni aggiuntive da altri enti;
2. SCIA unica, necessaria quando, oltre alla SCIA, è richiesto l'acquisizione di più atti di assenso da parte di altri enti o amministrazioni che vengono riunite in un'unica pratica;
3. SCIA condizionata, usata quando l'inizio dei lavori è subordinato al rilascio di altri atti autorizzativi esterni. I lavori possono iniziare solo dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni richieste​.

Queste varianti offrono flessibilità nella gestione delle pratiche edilizie, adattandosi a diverse tipologie di interventi e complessità amministrative. Oltre a queste citiamo anche la Super SCIA, introdotta dal Decreto SCIA 2, semplifica ulteriormente la procedura riunendo in un'unica pratica tutti i titoli abilitativi necessari per interventi complessi che richiedono autorizzazioni multiple, riducendo i tempi burocratici​.

Quando è necessaria la SCIA?

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività è indispensabile per avviare tutti quei lavori che non rientrano nelle casistiche dell'Edilizia Libera, ma che non richiedono neanche il permesso di costruire o la CILA. In base all'art. 22 del D.P.R. 380/2001, la SCIA è necessaria per i seguenti interventi edilizi:

Manutenzione straordinaria	lavori che coinvolgono parti strutturali dell'edificio, come travi o solai, e comprendono anche la realizzazione o integrazione di servizi igienico-sanitari o tecnologici, a condizione che non comportino modifiche volumetriche o urbanistiche rilevanti
Restauro e risanamento conservativo	interventi volti a preservare l'organismo edilizio, garantendone la funzionalità, che riguardano le parti strutturali. Questi lavori devono rispettare le caratteristiche architettoniche e strutturali dell'edificio​
Ristrutturazione edilizia	lavori che prevedono trasformazioni significative, come la demolizione e ricostruzione di parti dell'edificio, l'aggiunta di nuovi elementi (es. balconi o scale), o modifiche interne strutturali. Non include variazioni sostanziali che richiedono il permesso di costruire, come aumenti di volumetria o cambiamenti della sagoma
Varianti a permessi di costruire	per modifiche che non incidono su parametri urbanistici, volumetrie o destinazioni d'uso, la SCIA può essere utilizzata per varianti minori purché conformi alle normative vigenti​
Cambio di Destinazione d'uso	Grazie al Decreto Salva Casa 2024, anche il mutamento della destinazione d'uso degli immobili, a meno che non comporti variazioni strutturali o modifiche significative, può essere gestito tramite SCIA anziché richiedere un permesso di costruire

Più nel concreto, ecco quale esempio di lavori per cui è necessaria la SCIA:

• apertura e chiusura di fori porta e finestre su parti strutturali esterne e interne;
• costruzione di scale interne o esterne;
• sostituzione e rifacimenti di tetti e solai;
• costruzione di balconi e terrazzi.

Puntualizziamo ancora una volta che tali interventi non devono comportare un aumento della superficie complessiva dell'edificio.

Chi può presentare la SCIA?

La SCIA può essere presentata dal proprietario dell'immobile o da chi abbia titolo legale per farlo. La procedura deve essere svolta telematicamente presso lo Sportello Unico per l'Edilizia (SUE) competente per il territorio. La SCIA può essere presentata personalmente o ricorrendo ad un intermediario abilitato.

Chi preferisce affidarsi ad un intermediario, può rivolgersi ad un'associazione di categoria o, meglio ancora, ad un tecnico abilitato. In particolare, la figura del tecnico, che di norma coincide con il progettista, ha il compito di compilare la SCIA e redigere un documento fondamentale per la presentazione della pratica, ovvero la relazione tecnica asseverata, in cui si attesta la conformità dell'intervento alle normative urbanistiche, edilizie, di sicurezza e igienico-sanitarie.

Cosa deve dichiarare il tecnico nella relazione asseverata?

Per redigere la relazione tecnica asseverata, il professionista abilitato, sotto la propria responsabilità, deve dichiarare che:

• l'intervento rientra in una delle tipologie previste, ovvero manutenzione straordinaria (pesante), restauro e risanamento conservativo (pesante), ristrutturazioni edilizie (leggere), varianti in corso d'opera a permessi di costruire, o sanatoria;
• i dati geometrici dell'immobile, come volume, superficie e numero di piani, sono accurati;
• l'intervento rispetta gli strumenti urbanistici comunali vigenti;
• vengono rispettate le normative sul superamento delle barriere architettoniche;
• gli impianti garantiscono la sicurezza necessaria;
• l'intervento è conforme alle normative sul contenimento dei consumi energetici.

Come compilare la SCIA

Per compilare correttamente una SCIA il tecnico dovrà seguire questi passaggi:

1. inserire i dati anagrafici del titolare, come nome, cognome, codice fiscale e indirizzo, oltre ai dati anagrafici della ditta e del legale rappresentante (ove presente);
2. dichiarare ai sensi dell'art. 76 del D.P.R. 445/2000 la titolarità dell'intervento, specificando se le opere riguardano o meno parti comuni dell'edificio;
3. indicare la qualificazione dell'intervento (es. manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione) e la data di inizio dei lavori;
4. specificare il tipo di SCIA da presentare, scegliendo tra SCIA ordinaria, SCIA unica (se sono necessari più atti di assenso) o SCIA condizionata (se i lavori dipendono da altre autorizzazioni);
5. fornire una descrizione dettagliata dell'intervento, specificando se si tratta di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia leggera, o varianti in corso d'opera a permesso di costruire;
6. inserire la localizzazione dell'intervento, compresi l'indirizzo e i dati catastali, e verificare la regolarità urbanistica e i precedenti edilizi;
7. calcolare e riportare il contributo dovuto per l'intervento;
8. inserire i dati dei tecnici incaricati e delle imprese esecutrici;
9. dichiarare il rispetto delle normative in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, dei diritti di terzi e della privacy.

Come si presenta una SCIA?

Come anticipato, la presentazione della SCIA deve essere effettuata esclusivamente in modalità telematica. Nel caso di interventi edilizi, la SCIA va inviata al SUE (Sportello Unico per l'Edilizia). Il portale di accesso è impresainungiorno.gov.it, gestito dal Ministero dello Sviluppo Economico. Una volta selezionato il Comune di competenza e inseriti i dettagli dell'intervento, il modulo SCIA viene generato automaticamente e deve essere firmato digitalmente dal professionista abilitato.

Dopo l'invio, l'ufficio competente ha 60 giorni per verificare la correttezza della segnalazione, mentre per la SCIA edilizia il termine è ridotto a 30 giorni. Al termine dell'intervento, bisogna inviare al SUE la comunicazione di fine lavori.In alcuni Comuni non ancora attrezzati per la gestione telematica, la SCIA può essere presentata manualmente presso l'ufficio competente, ma la modalità telematica rappresenta ormai lo standard preferenziale per la velocità e l'efficienza nella gestione delle pratiche.

SCIA edilizia: quando posso iniziare i lavori?

L'inizio dei lavori può avvenire contestualmente alla presentazione della SCIA, di conseguenza, una volta presentata la comunicazione si può dare il via all'intervento. Tuttavia, l'Ufficio Tecnico del Comune ha un tempo di 30 giorni per verificare la legittimità delle dichiarazioni e, nel caso in cui dovesse riscontrare incompletezza o dichiarazioni false, potrebbe prendere i seguenti provvedimenti:

1. in caso di mancanze di lieve entità sarà richiesto al proprietario di integrare i documenti necessari;
2. in caso di mancanze gravi il proprietario sarà costretto a sospendere i lavori a a rimuovere gli effetti dannosi.

Per tale ragione si consiglia sempre di attendere il limite dei 30 giorni, o il parere positivo dell'Ufficio Tecnico. Trascorso il limite dei 30 giorni, se la Pubblica Amministrazione non ha prodotto pareri positivi o negativi che siano in merito alla SCIA, si applica la regola del Silenzio Assenso, ciò vuol dire che l'atto assume piena efficacia.

SCIA edilizia: quanto dura?

In realtà, per quanto riguarda la durata della SCIA, inteso come termine entro cui portare a compimento i lavori, non è stato indicato un termine specifico. Tuttavia, avendo essa sostituito la DIA, si fa riferimento al termine di efficacia indicato in precedenza per quest'ultima, ciò vuol dire che ultimazione dei lavori ed eventuale collaudo dovranno avvenire entro e non oltre 3 anni dall'inizio dei lavori.

SCIA edilizia: quanto costa?

Il costo della SCIA è determinato da 2 fattori principali:

• imposte locali;
• parcella del professionista che la redige.

Si tratta, dunque, di una pratica che ha un costo variabile che può oscillare tra i 250 e i 1000 euro.

SCIA Tardiva e in Sanatoria

Iniziare lavori soggetti a SCIA senza effettuare la segnalazione al Comune può fare incorrere il proprietario in sanzioni, in questo caso di parla di SCIA Tardiva e SCIA in Sanatoria. Per spiegare al meglio cosa sono abbiamo realizzato la seguente tabella:

Tipologia	Definizione	Sanzione
SCIA Tardiva	SCIA presentata in corso di esecuzione dei lavori	516,00€
SCIA in Sanatoria	SCIA presentata ad intervento già realizzato (purchè conforme alla disciplina)	da 516,00€ fino a 5.164,00€

Differenza tra SCIA, CILA e PDC

Ecco una tabella comparativa che indica le principali differenze tra i tre titoli abilitativi spesso oggetto di confusione:

Caratteristica	SCIA	CILA	PDC
Tipologia di interventi	Manutenzione straordinaria, ristrutturazioni leggere, restauro e risanamento conservativo.	Interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria (non strutturali), opere interne, frazionamenti, accorpamenti.	Nuova costruzione, ristrutturazioni pesanti, ampliamenti volumetrici, modifiche sostanziali di edifici.
Presentazione	Telematica tramite SUAP/SUE.	Telematica tramite SUAP/SUE.	Domanda formale al Comune tramite SUE.
Tempi di inizio lavori	Immediati, senza attendere autorizzazioni formali (silenzio-assenso).	Immediati, subito dopo la presentazione della CILA.	Lavori possono iniziare solo dopo l'approvazione formale (entro 60 giorni).
Tempi di verifica	30 giorni per SCIA edilizia (60 per altre SCIA), entro i quali il Comune può richiedere integrazioni o sospendere l'attività.	Nessun termine di verifica predefinito, ma il Comune può intervenire successivamente se vi sono difformità.	Il Comune ha 60 giorni per concedere o negare il permesso.
Durata e validità	3 anni, rinnovabile con nuova SCIA se i lavori non sono completati.	3 anni, rinnovabile con nuova CILA se i lavori non sono completati.	Generalmente 3 anni, può essere prorogato se i lavori non sono ultimati.
Sanzioni per mancanza	Sanzioni pecuniarie se lavori eseguiti senza SCIA o con irregolarità.	Sanzioni ridotte rispetto alla SCIA e al PDC, applicabili per omissione o difformità.	Sanzioni elevate e demolizione in caso di opere abusive o non conformi.
Vincoli particolari	Richiede asseverazione del tecnico abilitato per la conformità urbanistica e delle normative di settore.	Richiede asseverazione del tecnico abilitato per interventi minori e interni.	Necessita dell'autorizzazione del Comune e, in alcuni casi, di pareri di enti terzi (es. sovrintendenze).
Documenti richiesti	Relazione asseverata del tecnico abilitato, planimetrie, documentazione urbanistica.	Relazione asseverata del tecnico abilitato, descrizione interventi.	Progetto tecnico completo, relazione urbanistica e documenti accessori.

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